维修资金怎么样去使用？业主大会怎样成立、运作？停车收费有何标准？违章搭建如何处置?这样一些问题与每个业主紧密关联,也是业主最关心的话题。本报记者把业主关心的这样一些问题进行搜集整理，以供参考。
答：经20%以上业主提议要求召开业主大会，对维修资金使用进行审价、审计。
答：房屋产权证上的面积是缴纳住房维修资金的依据，地下室建筑计入产权证面积的，就应当按规定缴纳住房维修资金。
问：我住的房屋是售后公房，在宝山区宝城二村。 2000年转为售后产权房后，八年来从未收到过维修资金对账单。请上海市房管局督察，并要求其出示这八年来维修资金的使用明细账。
答：售后公房维修资金余额请向公积金中心查询或者登录公积金网站查询。可以致电962121进行投诉。
问：我是底楼住户，楼下是水泵房，每天噪音非常大。数次与物业沟通联系进行了维修，但效果不好。物业说是水泵年岁已久，在大多数情况下要更换马达，要全体业主2/3投票通过，同意动用维修资金才能更换。但是水泵就在我一家的楼下，对其他人没有影响，我估计投票不会通过。面对这样的情况，我们应该怎么办？有没有其他办法可以动用维修资金？
答：该水泵是整个小区全体业主使用，还是只有你所居住的该幢房屋的业主使用？如果确实要换掉水泵，应由使用该水泵的业主进行表决后动用维修资金予以更新。具体操作可以向业委会进行反映，由他们出面组织相关业主进行表决。
问：我们小区1991年开发，根据1995年7月份的维修资金账目，发现维修资金只有业主自己缴纳的部分，没有出售方的资金，查账发现实际维修资金余额竟然为负数。以前的维修资金是由物业公司代管的 (2001年改革以后单独建立账户)。请问，当初的维修资金是按照什么标准缴纳的？
答：本市商业住宅维修资金自1996年开始筹集，1996年前开发的房地产，是否缴纳维修资金由房屋买卖合同进行约定，无筹集标准。
答：根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组成员。
筹备组自成立之日起三十日内，在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，应当召开首次业主大会会议。
问：小区打算以酬金制签订物业合同，但是业委会提出，酬金的2%作为业委会的活动经费。请问，政策是否允许这么做？
问：如果某户家庭经常造成所在楼道的不和睦，该户家庭的成员是不是有资格入选业委会？
答：按照有关规定，业委会候选人条件为：1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2、遵守国家有关法律法规；3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务(按时缴纳物业费，无违章装修行为)；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5、具有一定组织能力；6、具备必要的工作时间。
首先，有资格入选业委会的必须是业主，即房屋产权证上是产权人或共有产权人。即使因为某户家庭个别成员的原因，经常造成楼道里邻里关系的不和睦，该户家庭其他成员只要符合上述6个条件，就有入选业委会的资格，业委会选举资格上不实行“连坐”。
问：我们业主是否有权利联名罢免业委会成员。如果可以，需要多少住户联名？如果不可以，应该遵循怎样的罢免程序？
答：《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业委会或者更换业委会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业委会是业主大会的执行机构，由全体业主选举产生，向全体业主负责。业委会应向业主大会报告物业管理的实施情况，及时了解业主的意见和建议，接受业主的监督，向业主负责。
业主有权罢免不称职的业委会成员。根据法律规定，如果要想更换业委会成员，可由20%以上的业主联合提议召开业主大会，由全体业主做出决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，可罢免业委会委员。
问：我们依据沪房地资物2008(389)号文中的示范文本，草拟小区的《业主大会议事规则》等3个文件。文中提出，大会授权业委会不经大会表决，每年可动用公益性收益5万元以内，一次性用于小区的某一项目，公示后即可实施。有业主认为，什么事都要大会征询，成本太大，可以简化手续；有业主认为，涉及到动用资金、占用附属设施的，属于大会议事的11项重大事项，应该在每年的业主大会上，作为议案征询、表决。应该采纳哪种意见？
答：小区的公共收益应根据业主大会的决定使用，小区业委会作为业主大会的执行机构，应根据业主大会的决定使用公众收益。
问：现在使用《业主公约》、《业主大会议事规则》等条约，应该使用2005年的，还是《物权法》发布后沪房地资物[2008]389号文所规定的？有那个部门负责来管此事？
答：389号文是我局根据《物权法》等相关政策法规新修订的示范文本，您小区如果要修改业主大会议事规则或者业主公约，应当根据示范文本的内容进行修改并在业主大会表决通过后执行。
问：我们小区要召开业主大会，征询续聘物业公司和其他事项，100多户的使用权房户主该如何表述他们的意愿？发放给业主的征询票，是否也发给使用权房户一并统计和计算？
答：根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，业主依法享有业主大会投票表决权。作为使用权人，您可将您的意见向业委会反映，但无表决权。
问：《管理规约》示范样本中提及“业主大会、业委会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。 ”该组织有哪些部门组成？应由该部门的哪些成员参与，形成的决议才有效力？
答：在街道领导下定期召开四方出席的住宅小区综合管理联席会议，是在街道领导下、定期召开会议的一种工作制度。住宅小区综合管理联系会议主要由居委会、业委会、物业公司、辖区民警等部门代表出席，各部门各司其责、紧密联系、相互监督，形成工作合力，统筹协调，处理住宅小区发生的各种情况，保证小区管理工作依法、高效地进行。
答：根据相关文件规定，新建商品房买受人应在办理入住手续后次月开始缴纳物业费，业主在销售合同中和开发商另有约定的除外。
答：应根据物业服务企业是否违反与业主签订的停车协议的内容，判断物业服务企业是否承担责任。
问：办公楼物业公司有没有资格强制要求业主自费办理出入证(工本费30元)？
答：办公楼的收费问题应当通过合同的事先约定；住宅小区的类似情况是由政府来定。
问：我们小区的物业管理公司是三级资质，按照分等收费办法，每平方米收取1.65元的管理费是否合理？
答：物业服务收费等级与物业服务企业的资质等级没有必然的联系，物业收费等级根据物业服务内容和标准确定，您可根据《上海市物业服务分等收费管理暂行办法》，查阅物业服务合同的相关约定。
问：如果第一次已装修并缴纳了垃圾清运费，第二次装修也产生了建筑垃圾，还要第二次缴纳垃圾清运费吗？
答：一般情况下是要缴纳的。如果您属于二次装修，那么根据有关规定，一般还应该缴纳建筑垃圾清运费。
问：小区门口电子栏杆坏了很久，看管人员对进出车辆不闻不问，各种社会车辆随便进出。问题如何解决，该向谁投诉？
答：一是向管理该小区的物业公司投诉，要求企业督促管理处进行整改；另外可向业委会反映，由业委会要求物业服务企业进行整改。
问：小区原物业服务企业服务到期撤出后，将小区公益性收入(停车费)全部卷走，致使目前小区正常维修费用无法使用，请问该如何追讨？
答：此事可请区房管局予以协调；如果协调不成，也可以通过业主大会向法院提起诉讼追讨相关费用。
问：广告商拟在小区的沿街住宅楼墙面上做墙面广告，由于只涉及沿街的十幢楼，业主在收益归属问题上产生分歧：一种认为“该物业”是指所涉及的十幢楼，收益与征询仅涉及这些楼，与其他业主无关；另一种认为收益上不能归该十幢楼业主所有，应由业委会定出一定比例，一部分归该部分业主，一部分归全体业主。这种广告收益到底应该归哪部分业主？
答：根据《上海市住宅物业管理规定》，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业委会工作经费，或者物业管理方面的其他需要。
问：我们小区里停了一辆大巴士，是一位在旅游公司工作的业主，晚上把车开回家停在小区里的。由于噪音和尾气问题，业主意见很大。这辆大巴士可以停在小区吗？如何收费？如果这辆车是业主自己的，是不是可以停在小区？依据是什么？
答：依据小区业主的共同意愿来判断。例如，《业主大会议事规则》是否有约定。物业管理相关政策法规对此事有没有明确规定。
答：根据《上海市住宅物业管理规定》第三十条的规定，车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
问：我们小区的停车费50%交物业，50%进维修资金。请问按国家规定该是怎样的？
答：根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业委会工作经费或者物业管理方面的其他需要。为此，您所在小区的具体使用方法是否合理，依据《业主大会议事规则》而定。
问：我们小区最近有小偷，业委会贴出告示说要增加秩序维护员，费用由全体业主负担，从维修资金的利息中支取。我们有专门的物业公司，秩序维护费不是该由物业公司支出吗？
答：根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，您小区的上述问题应当召开业主大会，讨论核实目前物业管理企业提供的保安服务是否和收取的费用“质价相符”，若“质价相符”的话，应当由全体业主讨论决定是否愿意增加保安费用。
问：几个月前我们小区执行业主停车每位50元/月的收费标准。但是，我的车子三天内被划两次。找物业反映情况，物业表示无能为力。请问在此情况下，业主可否要求物业在屡屡发生这类事件的地段加装摄像设备？
答：小区在公共场地加装摄像等设施设备，需要支付设备的购置费用，以及日后的养护维修费用。因此该事项需经业主大会讨论通过后，按照业主大会的决定实行。
问：混合小区排水管和污水管疏通，此费用是从日常物业管理费还是从维修资金里支取？
问：六层售后公房的电表都是装在公用楼梯间，从电表到每户的总开关这一段电线的维修及更换，应作为公用部位维修费用从维修资金中支出，还是作为自用部位维修费用由业主自行负担？
答：外墙渗水的维修，要根据现场检查出的原因确定，维修的时间没有统一的规定。
问：小区铁栅栏经风吹日晒，锈迹斑斑，现在业主提出重新油漆，这笔费用应该由物业公司承担还是动用维修资金？答：应由业主共同承担。
问：卫生间天花板漏水，小区物业公司维修了五年，天花板顶都敲穿了，连出水点在哪里都未查出，严重影响生活。业主该怎么样维护自己的权益？
问：顶楼房间屋顶发霉，此类修理是否应该动用维修资金？如果其他业主不同意，只有顶楼业主同意，不能超过半数投票，那该如何处理？
答：房屋漏水属于急修项目，物业服务企业应及时予以处置。如果需要进行屋顶大修，则应通过使用维修资金的有关规定实行。
问：我家在楼层最高的七楼，水龙头里放出来的水很小，平时生活用水困难，洗澡就更困难，无论什么时候都要使用水泵。请问这种情况应该找谁解决？物业公司还是自来水公司(房屋是以前旧区改造原拆原还的使用权房)？
答：两家都可以找，但主要是应向物业公司反映。有可能是区域内水压低的原因，也有可能是您家自用部分的水管结垢比较严重引起的。
问：我们小区要安装健身器材，说是从维修资金中出。我记得曾在报纸中看到这是与居委会有关的。请问按规定是怎样的？
答：根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造。
问：准备买下现居住的1997年因动迁分配的使用权房，户口迁入是否必须满三年才能购买？
答：如果权利人同意，可按照房屋买卖办理房地产转移登记。应提交申请书、身份证明，房产证、买卖合同、地籍图、房产平面图和契税凭证等。应缴纳契税、交易手续费、图纸费等。
问：需要将住宅小区内的配套房变更作为其它用途，或者将住宅变更为其它类型的房屋，是规划部门审批还是由房地部门审批？
问：小区的房子是错层的，每幢房子下都有两个车库。后来车库被人买来用于居住，有的甚至还开起了棋牌室，声音很吵，烟味也大，严重影响我们的生活。我们该怎么维权？
答：这涉及到改变房屋使用性质的行为，应由规划和工商部门进行查处。房地部门应对车库的买卖行为进行监督管理，您可以向所在区县的房管局查询有关车库买卖的问题。
问：占用小区空间，在建筑物墙体(外)上挑出搭建建筑物或构筑物的，应由哪个部门查处？
答：城管执法部门负责对已实行物业管理的区域内，在公共绿化道路或者其它场地擅自搭建建筑物、构筑物的查处和对破坏房屋外貌的查处；房地部门负责对已实施物业管理的区域内，在建筑物本体内发生违法搭建，建筑物、构筑物行为的查处。
问：我住的楼里，一楼业主装修过程中把阳台和客厅的承重墙全部拆除，同时拆除了客厅与主卧之间三分之一的承重墙，以及客厅与次卧之间约三分之一的承重墙。刚开始拆的时候，我们部分业主向小区物业管理处投诉，物业管理处称下发了整改通知书，但现在已经全部拆完了，说明物业并未有效阻止装修公司的行为。目前找不到业主，装修公司也根本不听我们这些业主的劝阻。该怎么办？
问：我们公司管辖的售后房，业主在装修过程中将原房门拆除，安装单扇的外开防盗门，由于房屋结构老，一梯多户，防盗门外开时会影响到业主通行，故经常引起邻里纠纷。但管理规定中对此项事宜没有明确的说法，请问这是否属于违章，物业公司是否有权开具违章整改告知书？
答：请物业公司向房屋所在地的房地办事处汇报情况，是否属于违法搭建由房地办事处认定。
问：我购买了一套商住两用房，在办理交房手续时，物业公司要求我签订一份作为小业主和他们订立的物业服务合同 (不是他们和开发商签订的前期物业服务合同)，请问小业主有必要和物业服务公司签订物业服务合同吗？
答：这要看具体情况而定，如果开发商和物业服务企业已有前期物业合同，小业主和物业服务企业无需签订物业服务合同。
问：开发商申请物业管理用房确认，是否应当向房产管理部门提交规划部门核准的分层平面图纸和测绘报告？
答：建筑设计企业应当按照相关规定和标准配置物业管理用房，管理用房面积的确认需要向有关部门提供相关图纸和测绘报告。
问：请问没有资质或暂定资质的物业管理公司是否能承接小区物业？若能，能承接多少面积的小区？对这类物业公司，国家是如何从资质上限制其经营内容的？
答：国家对不同资质等级的企业承接物业项目的面积是有规定的，具体的标准请登录本网站查询建设部 《物业服务企业资质管理办法》。
问：我们小区刚交房没多长时间，可是物业却不是预售合同上的那个物业公司。开发商有这个权利更换物业公司吗？是不是应该征得我们业主的同意？另外我们如果不想换掉现在这个物业公司，应该通过什么途径或程序？
问：目前有不少小区里有商品房和售后公房两种性质的住宅，物业收费标准悬殊。几年前就有消息说要研究解决，可是为什么到现在还没有动静？
答：此问题的解决方案正在听取意见的修改过程中。具体如何规定以及何时可以实施，以正式发文为准。(以上摘自上海市房管局网站）
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